Кто платит агентскую комиссию при покупке недвижимости в Нью-Йорке?
В большинстве случаев с жилой недвижимостью брокерскую комиссию оплачивает продавец, затем она делится между брокерами покупателя и продавца. Это правило обычно распространяется и на коммерческую недвижимость. Следовательно, покупатель не платит брокерскую комиссию в Нью-Йорке.
Как подобрать квартиру в Нью-Йорке?
Чтобы лучше сориентироваться на рынке недвижимости Нью-Йорка, можно воспользоваться услугами профессионального брокера, представляющего именно Ваши интересы. Несмотря на то, что какую-то информацию можно почерпнуть из общественных источников, в том числе из печатных изданий и интернета, брокеры владеют гораздо большей информацией, включая последние обновления, не говоря уже о богатом опыте и знаниях.
Наши партнеры являются членом the Real Estate Board of New York, а также the National and New York Realtor Organizations, которые обеспечивают доступ ко всему рынку недвижимости Нью-Йорка – к абсолютно любой собственности, выставленной любым брокером Нью-Йорка. Поэтому наши специалисты могут показать абсолютно любую квартиру в Нью-Йорке, которая выставлена на продажу.
Поиск нового дома или удачного объекта для инвестиций может оказаться утомительным процессом и занять много времени. Помощь специалистов окажется кстати. Более того, наша профессиональная база данных предоставит историю продаж и цен за аренду, а также аналогичную текущую информацию о любой понравившейся Вам квартире.
Назначение просмотров с несколькими брокерами, поиск недвижимости, выяснение всех деталей о здании и особых правил, процедура выдачи разрешения - все это не настолько просто осуществить, как кажется. На протяжении этого длительного процесса Вам придется принимать множество решений, таких как выбор различных специалистов: юристов, ипотечных брокеров, и предоставлять личную и финансовую информацию.
К тому же, покупатель недвижимости в Нью-Йорке не должен платить за представление своих интересов. Комиссию брокеру покупателя оплачивает продавец.
У многих продавцов уже есть брокер. Нужен ли мне брокер, чтобы представлять мои интересы?
Брокер покупателя поможет Вам сохранить время, получить доступ к базе данных квартир от любого брокера в Нью-Йорке и наилучшим образом защитит Ваши интересы. Покупка недвижимости является сложной сделкой и занимает недели, а иногда и месяцы. Она требует участия многих профессионалов: адвокатов, ипотечных брокеров, специалистов по праву собственности, архитекторов, землемеров, оценщиков, каждый из которых выполняет свою узко профессиональную работу. Управление такой разнообразной командой профессионалов требует много усилий и может превратить жизнь занятого человека в настоящий кошмар.
Несмотря на то, что интересы большинства продавцов представляют агенты, без собственного агента Вы не будете защищены. Помощь брокера, представляющего Ваши интересы при заключении сделки, может оказаться неоценимой. Одно неверное движение может способствовать заключению сделки или помешать ему, а также это может вылиться в дополнительные расходы. Брокер продавца не будет способствовать снижению стоимости или уступкам, это против его или ее контрактных и фидуциарных обязанностей.
Как мне проверить свидетельство о собственности и убедиться в том, что моя покупка легальна?
Чтобы структурировать сделку купли-продажи, как продавец, так и покупатель пользуются услугами юристов, которые обсуждают условия контракта (предварительное соглашение, по которому платиться депозит), занимаются поиском правового титула, вопросами страхования, проверяют здание на предмет арестов и нарушений.
Другие специалисты, помощь которых может понадобиться, - оценщики, определяющие рыночную стоимость собственности, эксперты, проверяющие состояние недвижимости и ее технические характеристики, архитекторы, которые определяют точный размер собственности и производят замеры, ипотечные брокеры, которые помогают обеспечить ипотечный заем.
Наш брокер с радостью порекомендует специалистов по недвижимости: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров и других профессионалов, которые помогут Вам при покупке.
Как регистрируется право собственности на апартаменты в Нью-Йорке?
Оформление права собственности на нового владельца является частью завершения сделки и обычно выполняется адвокатом покупателя: именно он подписывает документы в Реестре Нью-Йорка. В момент покупки все регистрационные документы сканируются, фотографируются и сохраняются таким образом, чтобы любой желающий смог посмотреть и проверить их.
Какие расходы я несу как покупатель (расходы на завершение сделки)?
Расходы на завершение сделки - это дополнительные затраты покупателя и продавца при совершении сделки купли-продажи. Эти расходы могут достигать 1-8% стоимости недвижимости.
Чтобы купить квартиру в Нью-Йорке необходимо внести плату за услуги адвоката, регистрационный взнос, федеральные и государственные налоги. Эти расходы должны быть оплачены до или во время завершения сделки. Эта сумма не включена в сумму первоначального взноса. Пожалуйста, при подготовке к покупке учитывайте данные расходы. Ниже они описаны подробно.
Если Вы покупаете квартиру в новом кондоминиуме, Вам придется заплатить налог на передачу собственности в Нью-Йорке, который составляет 1% для собственности ниже $499,999 и 1.425% - выше $499,999. Другой налог, также уплачиваемый штату Нью-Йорк, – это налог на передачу собственности в штате Нью-Йорк, который составляет 0.4% от продажной цены. Вдобавок к этому, Вам придется оплатить услуги адвоката продавца, стоимость которых обычно составляет от $2,000 до $5,000.
Целью титульного страхования является также защита Вашего права собственности от возможных притязаний третьей стороны на протяжении всего срока владения. Стоимость страхования составляет примерно $450 за каждые $100,000 стоимости собственности.
Если недвижимость стоит больше $1,000,000 Вам также необходимо заплатить налог в размере 1% от цены на недвижимость.
Многие здания и управляющие компании взимают дополнительную плату: регистрационный взнос $200, оплата управляющему агенту $250-$500, депозит при въезде в квартиру $500-$1500.
Вам также необходимо оплатить услуги адвоката для проверки всех документов. Стоимость услуг начинается от $2,500-$5,000, в зависимости от сложности покупки, плюс регистрационные расходы от $500.
В случае если Вы для покупки квартиры берете ипотечный кредит, закрытие сделки обойдется дороже. Комиссия по ипотечному займу составляет от 0.5% до 3% от суммы кредита.
Дополнительные расходы по ипотеке включают в себя рассмотрение права удержания - около $300-$400, различные банковские взносы (такие как условно врученный налоговый документ, страховка домовладельца) $400 - $1200, титульное страхование стоимостью $200 за каждые $100,000 стоимости недвижимости, и ипотечный налог 1.8% от ипотечного кредита для суммы кредита ниже $499,999 и 1.925% выше $499,999. Кроме того, Вам придется заплатить $500 и выше за оценку недвижимости, $30-$100 за отчет о кредитоспособности, еще $500 и выше за заявку на кредит. Некоторые банки потребуют, чтобы Вы оплатили услуги юриста банка, что составляет примерно $1200-$1500.
Каковы основные этапы сделки купли-продажи недвижимости в Нью-Йорке?
Шаг 1: подготовка.
Прежде чем приступить к путешествию по рынку недвижимости Нью-Йорка, полезно подготовиться. Таким образом, когда Вы определитесь с покупкой, можно будет быстро приобрести желанную недвижимость.
Если Вы берете кредит, необходимо проконсультироваться с ипотечным брокером или банкиром, чтобы ознакомиться с условиями кредита еще до начала поиска недвижимости. Это позволит Вам не только узнать, сколько Вы можете потратить, но и стать более привлекательным покупателем, а также договориться о более выгодной цене.
В Нью-Йорке существует требование: у Вас должен быть юрист, который сможет проверить Ваш контракт и защитить Ваши интересы на протяжении всей сделки. Если у Вас нет юриста, мы с радостью порекомендуем нескольких специалистов, в том числе говорящих на Вашем языке. Излишне говорить, насколько важно выбрать юриста, которому Вы доверяете и с которым комфортно.
Полезно проконсультироваться со специалистом по налогам, который поможет выработать оптимальную структуру покупки в Вашем конкретном случае. Налоговые обязательства различны для резидентов и нерезидентов США, а также в случае покупки собственного дома или инвестиционной недвижимости. В результате, очень полезно посоветоваться с хорошим налоговым специалистом, финансовым представителем или бухгалтером.
Наконец, нужно подготовить Ваши финансовые средства и особенно депозит в размере 10%, чтобы он был готов, как только понадобиться. Вы можете открыть счет в банке США, если еще не имеете такового, или перечислить деньги на эскроу-счет Вашего адвоката.
Шаг 2: поиск недвижимости и предложение.
Любая покупка начинается с выбора. Посмотрев различные варианты и выбрав квартиру на покупку, Вам нужно предложение о покупке. Такое предложение не ограничивает Вас: можно сделать несколько предложений, чтобы заключить наиболее выгодную сделку. Зачастую девелоперы новой элитной недвижимости (спонсоры) не обсуждают цену, желая продать недвижимость по указанной цене. Наш агент всегда будет рядом и сделает все, чтобы заключить сделку по наиболее низкой цене!
Как только предложение принимается продавцом, агент или адвокат продавца посылает контракт и установленные в здании внутренние порядки (или предлагаемый план для нового объекта) юристу покупателя для ознакомления.
Шаг 3: обсуждение и подписание договора.
Стандартное время, которое дается Вашему адвокату для проверки договора – от 5 до 10 рабочих дней (агент продавца недвижимости. Пожалуйста, помните, что пока такой контракт не подписан, Продавец может продолжать показывать квартиру и принять более выгодное предложение.
Условия договора очень важны, они определяют детали будущей покупки. Вы должны внимательно изучить контракт со своим юристом, чтобы понимать риски и обязательства, которые Вы на себя берете.
После подписания договора выплачивается депозит в размере 10% от стоимости недвижимости. Поэтому необходимо убедиться, что у Вас есть готовые доступные средства в США Один из способов – перечислить средства Вашему адвокату в Нью-Йорке. Можно также при желании открыть собственный счет в банке США.
Этот депозит хранится на счете доверенного адвоката продавца. Условия договора очень важны: они определяют, на каких условиях Вы можете отказаться от сделки и вернуть депозит. Это особенно важно для тех, кто еще не был ознакомлен условиями ипотеки. Тем не менее, это условие в договоре, гарантирующее возврат депозита в случае, если покупатель не может обеспечить финансирование, не всегда присутствует. Вам следует совместно с адвокатом внимательно изучить договор, чтобы оценить риски и обязательства, которые Вы на себя берете. Обычно он не возмещается, если покупатель не заключает сделку. Тем не менее, Вы можете обсуждать определенные условия, на которых возможно вернуть депозит. Одно из таких условий в контракте связано с ипотекой – оно гарантирует возврат депозита в случае, если покупатель не может обеспечить финансирование в определенные сроки. В компетенции Вашего юриста обсудить это условие с продавцом, хотя немногие продавцы соглашаются включать его.
Шаг 4: подготовка и завершение
После того, как контракт подписан, у Вас есть дополнительное время, чтобы заплатить и узнать о законном статусе недвижимости и ее состоянии. В это время нужно осмотреть и оценить недвижимость – это необходимо для ипотеки. Ваш юрист будет проверять документы, оформлять право на собственность, проверять недвижимость на аресты и нарушения.
Если Вы берете ипотечный кредит, банк проверит все необходимые документы о Ваших доходах и расходах, как и финансовые документы здания. Как только все будет в порядке, Ваш банк перечислит полную сумму займа на счет Вашего доверенного адвоката.
Одновременно Ваш первоначальный взнос и расходы при завершении сделки также будут перечислены на целевой депозитный счет,а Ваш адвокат будет действовать как депозитарный агент до завершения сделки.
За день до завершения сделки следует совершить окончательный осмотр новой собственности, чтобы убедиться, что она находится в том состоянии, которое ожидалось и обсуждалось.
Шаг 5: завершение
Завершение – это сама сделка купли-продажи, которая занимает несколько недель после подписания договора. В это время все стороны сделки (продавец (продавцы) и покупатель (покупатели), адвокаты продавца и покупателя, адвокат банка, представитель титульного страхования и т.д.) собираются вместе, чтобы подписать окончательный набор документов и совершить все платежи.
В момент завершения сделки Ваш адвокат распределит все платежи, включая плату продавцу, налоги, комиссионные, титульную страховку и пр.
Взамен покупатель получит новое право собственности вместе с титульной страховкой и, конечно, ключи от новой квартиры.
Можно ли получить кредит на покупку квартиры в Нью-Йорке, не являясь гражданином США?
Ипотечные кредиты доступны и для нерезидентов США. Во многих банках для них предоставляются специальные программы.
Для получения кредита нерезидент должен предоставить следующие документы:
- Действительная американская виза или копия загранпаспорта
- 4 справки о кредитоспособности из главных финансовых учреждений (местный банк, государственный бухгалтер, страховая компания)
- справка, подтверждающая платежи по ипотеке и арендные платежи за последние 12 месяцев
- справка о наличии достаточных средств для завершения сделки (воспользуйтесь нашим калькулятором для оценки дополнительных расходов при завершении сделки)
- Справка с места работы
Некоторые банки требуют меньше документов, но могут предлагать займы под более высокий процент. Мы с радостью сообщим Вам контактную информацию нескольких специалистов по ипотеке, которые предложат лучшие из возможных вариантов для покупки.
Существуют ли преимущества при покупке недвижимости на Манхэттене с помощью ипотечного кредита?
Кредитование – ключевой инструмент любого успешного вложения инвестиций: оно не только позволяет Вам приобрести собственность, которая в противном случае может быть вне Вашего бюджета, но также в значительной степени повышает рентабельность Ваших собственных денег. Кредитование предоставляет инвестору налоговые льготы – все проценты по ипотеке вычитаются при инвестиционной/арендуемой собственности. В то же время это повышает риски: возможность покрыть платеж по ипотеке - это ключевой фактор при защите Ваших инвестиций.
